به گزارش قدس آنلاین، ماه اول معاملات مسکن۱۴۰۱ نشان داد بازیگران این بازار در سال جاری از یکسو تحت تاثیر دو ریسک مرتبط با قیمت‌ها، قیمت تمام‌شده و قیمت فروش قرار گرفته‌اند؛ اما از سوی دیگر تمایل دارند متناسب با شرایط یک‌سال اخیر (فاز پساجهش) رفتار کنند. حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال به بالاترین میزان در مقایسه با فروردین سه سال گذشته رسید که به نوبه خود، یک تغییر در اوضاع بازار است. از طرفی، سطح قیمت‌ها نیز با افت ماهانه ۵/ ۲درصد روبه‌رو شد. «نه» خریداران به واحدهای نوساز مانع رشد قیمت شد.
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اولین ماه از سال ۱۴۰۱ کاهش یافت. میانگین قیمت مسکن در معاملات انجام شده طی فروردین امسال در پایتخت در حالی به ۳۴میلیون و ۲۷۰هزار تومان رسید که ماه قبل از آن این رقم از ۳۵میلیون تومان هم عبور کرده بود. افت ۴/ ۲درصدی قیمت مسکن در شهر تهران در حالی رخ داده که به نظر می‌رسد دو عامل زمینه‌ساز دوپینگ پساجهش مسکن شده است.
فروردین امسال با فروردین پارسال یک «تفاوت غیراقتصادی» دارد و در عین حال یک تفاوت اقتصادی هم میان این ماه با ماه‌های مشابه سال‌های ۹۸ و ۹۹ وجود دارد که در نهایت منجر به ثبت رکورد حجم معاملات در ماهی که گذشت شده است. تفاوت فروردین امسال با ماه مشابه پارسال را باید در وضعیت «ریسک متغیر غیراقتصادی» موثر بر بازارها، یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌ها دانست.
فروردین پارسال مذاکرات در جریان بود و به همین خاطر انتظارات تورمی در بازار مسکن حاکم نبود؛ در نتیجه تقاضای خرید ملک به طور محسوس کاهش یافته بود و حتی متقاضیان مسکن منتظر به ثمر نشستن مذاکرات و به دنبال آن برقراری ثبات و در ادامه بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش بودند. این در حالی است که فروردین امسال مذاکرات احیای برجام عملا متوقف شده بود و به دنبال آن انتظارات تورمی در بازار مسکن قوت گرفت.
این انتظارات سبب شد گروهی از متقاضیان خرید در اجرای تصمیم خود تعجیل کنند تا در صورتی که توقف مذاکرات طولانی شد یا به هر دلیل به نتیجه نرسید، خرید خود را قبل از برجسته‌تر شدن اثر انتظارات تورمی انجام دهند که اثر آن به شکل رشد حجم معاملات در آمار منعکس شد. تفاوت فروردین ۱۴۰۱ با ماه‌های مشابه سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز در حاکمیت وضعیت «پساجهش» بوده است.
در واقع طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ فاز جهش مسکن با وجود رکود معاملات ادامه داشت و قیمت‌ها در حالی که حجم معاملات بسیار اندک بود، همچنان ماه به ماه جهش می‌کرد؛ اما در سال ۱۴۰۰ فاز پساجهش در بازار مسکن حاکم شد و این وضعیت همچنان ادامه دارد. استمرار ۱۳ ماهه پساجهش سبب شده گروهی از خریداران که قصد معامله ملکی داشتند، سرانجام در فروردین وارد بازار مسکن شوند و خرید خود را انجام دهند. در واقع استمرار پساجهش و ثبات در بازار مسکن یک محرک برای خریداران در ماهی که گذشت، بوده و منجر به ثبت ۳هزار و ۴۰۰ فقره معامله مسکن در پایتخت طی این ماه شده است.
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در معاملات فروردین ۱۴۰۱ با افت ۴/ ۲درصدی نسبت به اسفند ۱۴۰۰ به ۳۴میلیون و ۲۷۰هزار تومان رسید؛ اما این افت در حالی رقم خورده که در این ماه تورم پنهان مسکن(تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش در بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار») به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت. در حالی که میانگین تورم پنهان ماهانه مسکن در سال گذشته یک‌درصد بوده است، این میزان در فروردین به ۳درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده افزایش قابل‌توجهی در قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده‌های بازار مسکن است. به این ترتیب دومین سوال کلیدی درباره وضعیت بازار مسکن به دنبال این مقایسه میان تورم پنهان و قطعی مسکن در فروردین نسبت به اسفند پیش می‌آید؛ اینکه چرا با وجود تورم پنهان مثبت و ۳درصدی، قیمت اسمی مسکن در فروردین کاهش یافته است.
بررسی ها از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد این کاهش به خاطر «شیفت خریداران به واحدهای سن‌دار» است که به شکل «افت تاریخی سهم واحدهای نوساز و تازه‌ساز در معاملات فروردین ۱۴۰۱» منعکس شده است. در ماهی که گذشت، سهم واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات شهر تهران به کمترین حد تاریخی خود رسید و فقط ۷/ ۲۸درصد از کل معاملات در فروردین به این گروه سنی املاک تعلق داشته است. فاصله بسیار زیاد استطاعت خرید مسکن با سطح قیمت واحدهای نوساز عاملی است که سبب سقوط آزاد سهم نوسازها از معاملات در فروردین ماه شده و به دنبال کاهش قابل‌توجه معاملات واحدهای گران‌قیمت بازار مسکن که از جنس کلید نخورده یا کم‌سن هستند، میانگین تغییرات قیمت مسکن در پایتخت منفی شده است.
علاوه بر این توقعی که فروشنده‌ها با توجه به شرایط ویژه بازار مسکن شب عید(اسفندماه) از سطح قیمت داشتند و تصور می‌کردند می‌توانند همچنان قیمت پیشنهادی خود را مثل ماه گذشته افزایش دهند، با مقاومت خریداران روبه‌رو شد. به این ترتیب می‌توان از تعبیر «دوپینگ فاز پساجهش» برای رخدادهای فروردین بازار مسکن استفاده کرد و عامل این دوپینگ نیز کاهش سهم واحدهای گران‌قیمت از معاملات بود که سبب شد شرایط پساجهش همچنان در بازار مسکن حاکم بماند و حتی میانگین قیمت اسمی مسکن نیز قدری افت کند.
هرچند شرایط در بازار مسکن برای افزایش خفیف قیمت با توجه به انتظارات تورمی ناشی از افزایش هزینه‌های عمومی، رشد هزینه ساخت و همچنین عدم‌تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی به نوعی فراهم بود، اما پساجهش مسکن در نهایت دوپینگ کرد و «قیمت واقعی» افت بیش از ۵درصدی در یک ماه را تجربه کرد؛ کما اینکه تورم عمومی ماهانه در فروردین ۳درصد بوده و این در حالی است که تورم مسکن منفی ۴/ ۲درصد بود. بنابراین قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته به طور متوسط ۵درصد کاهش یافت.
وزن بالای خریداران در بازار فروردین
سومین پرسش درباره تحولات اخیر بازار مسکن که در یک نگاه کلی به آمار رسمی به ذهن متبادر می‌شود، این است که چرا میزان افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال از ماه مشابه پارسال کمتر بود. فروردین پارسال شروع پساجهش در بازار مسکن بود که میانگین قیمت اسمی مسکن در آن ماه نسبت به اسفند ۹۹ با افت ۳درصدی همراه شد. این در حالی است که افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال با وجود اینکه پساجهش در بازار تثبیت شده و حتی به واسطه کاهش معامله واحدهای گران‌قیمت، دوپینگ هم کرده است، قدری کمتر و معادل ۴/ ۲درصد بود.
علت این است که در فروردین امسال تعداد خریداران به مراتب بیشتر از ماه مشابه پارسال و نیز نسبت به تعداد فروشنده‌های حاضر در بازار بوده است.در بازار مسکن فعلی حضور فروشنده‌ها کمرنگ نیست، کمااینکه تعداد فایل‌های ثبت شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در فروردین نسبت به اسفند رشد بیش از ۳۰درصدی داشته است.
در واقع فروشنده‌ها به خوبی می‌دانند که بازار به ادامه شرایط پساجهش تمایل دارد و اگر متغیر بیرونی دیگری بر روند بازار اثرگذار نباشد، فروش هرچه زودتر در شرایطی که ثبات قیمت در بازار مسکن برقرار است، می‌تواند به نفع آنها باشد. به این ترتیب قیمت فایل‌های فروش رشد ۳درصدی داشته اما قیمت اسمی مسکن به دلیل اینکه قدرت چانه‌زنی خریداران در شرایط فعلی بیشتر است، روند نزولی خود را ادامه داده که به افت قیمت واقعی نیز منجر شده است.
منبع: دنیای اقتصاد
نظر شما